19.6. Predkupna pravica

Predkupna pravica lastnika stvari (prodajalca) zavezuje, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji stvari določeni osebi in o pogojih te prodaje ter mu ponudi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

Pravni temelj za nastanek predkupne pravice je lahko pogodba²³¹ ali pa zakon. Glede na to govorimo o pogodbeni in zakoniti predkupni pravici.

Pogodbena predkupna pravica je pravica, ki izhaja iz dogovora med strankami. Običajno se ustanovi s posebnim dogovorom (pogodbo) med lastnikom in osebo ali skupino ljudi, ki želijo imeti prednostno možnost nakupa. Pogodbeno predkupno pravico lahko uredita stranki po lastni presoji, pri čemer se lahko dogovorita o pogojih, rokih in drugih podrobnostih, ki urejajo to pravico.

Zakonita predkupna pravica²³² je pravica, ki izhaja iz zakona. Zakon lahko določa, da imajo določene osebe ali skupine ljudi pravico do predkupa določenega premoženja v določenih okoliščinah. Primeri zakonitih predkupnih pravic v Sloveniji vključujejo predkupno pravico solastnikov (če en solastnik želi prodati svoj delež, mora to najprej ponuditi drugim solastnikom) ali predkupno pravico najemnikov (če lastnik nepremičnine želi le-to prodati, jo mora najprej ponuditi najemnikom). Zakonita predkupna pravica je določena v zakonu in velja ne glede na dogovore med strankami. Stranke je ne morejo odpraviti ali spremeniti s sporazumom.

Glavna razlika med pogodbeno in zakonito predkupno pravico je torej v izvoru in načinu ustanovitve. Pogodbena predkupna pravica izhaja iz dogovora med strankami, zakonita predkupna pravica pa iz zakonskih določb in velja ne glede na želje strank.

Če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu predkupna pravica tega upravičenca znana ali mu ni mogla ostati neznana, lahko upravičenec v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Če je prodajalec predkupnega upravičenca napačno obvestil o pogojih za prodajo tretjemu in je bilo tretjemu to znano ali mu ni moglo ostati neznano, začne teči ta šestmesečni rok od dne, ko je predkupni upravičenec izvedel za prave pogodbene pogoje. Upravičenje preneha v vsakem primeru po petih letih od prenosa lastnine stvari na tretjega.²³³

Vaje:

1. Ali je prišlo do sklenitve prodajne pogodbe?

• Matej vpraša Jureta, ali kupi njegovo kolo. Jure prikima.
• Matej in Jure se dogovorita, da Matej Juretu izroči kolo, ta pa mu v zameno da računalnik.
• Jure ponudi Mateju, prodajalcu kolesa, 150,00 EUR. Matej za kolo zahteva 180,00 EUR.
• A, d. d., proda B-ju, d. o. o., 30 računalnikov, kupnina ni določena.
• Matej in Jure se dogovorita za prodajo kolesa za ceno 100,00 EUR. Med njima ni posebnega dogovora o kraju in času izročitve.
• Matej in Jure se dogovorita za prodajo kolesa za ceno 100,00 EUR. Kolo ni Matejevo.
• Matej in Jure se dogovorita za prodajo kolesa, ceno zanj pa bo določil Matej.
• Matej in Jure se dogovorita za prodajo kolesa, ceno zanj pa bo po njunem dogovoru določil cenilec.
• Matej in Jure se dogovorita za prodajo kolesa za ceno 100,00 EUR. Matej, prodajalec, želi, da pogodbeno izključita prodajalčevo odgovornost za stvarne napake stvari, čemur Jure nasprotuje.
• Jure in Matej skleneta pisno prodajno pogodbo za kolo. To kolo je bilo ob sklenitvi prodajne pogodbe že uničeno.
• Jure in Matej se s pisno pogodbo dogovorita, da prvi drugemu proda določeno količino marihuane za njegove lastne potrebe.
• Jure in Matej se dogovorita, da bo prvi prodal drugemu več kilogramov vrtnih jagod, ki naj bi zrasle naslednje poletje.

2. Ste direktor družbe A, d. o. o. Z B-jem kot kupec sklepate prodajno pogodbo za nepremičnino, parc. št. … k. o. … (ID…).

• Kaj morate preveriti pred sklenitvijo prodajne pogodbe in kje te podatke dobite?
• V kakšni obliki mora biti pogodba sklenjena?
• Kaj je zemljiškoknjižno dovolilo?
• Napišite pogodbo!

3. Opredelite, kdaj prideta prodajalec oziroma kupec v zamudo in kakšne možnosti ima nasprotna stranka v primeru zamude!

4. A proda B-ju osebno vozilo tipa … B vozilo prevzame, a ne plača kupnine.

• Kakšno pravno varstvo ima A zoper B? 
• B osebnega vozila, ki mu ga želi A izročiti, brez utemeljenega razloga ne želi prevzeti.
• Kaj lahko stori A? Je prodajna pogodba razvezana?

5. A in B sta sklenila prodajno pogodbo glede določenih strojnih elementov, ki jih mora B do 25. 2. 2016 vgraditi v določen objekt. Rok dobave tega blaga je bil fiksen. B blaga ni pravočasno dobavil.

Kakšno pravno varstvo ima A zoper B-ja?

6. A kupi 15 let star avto. Prodajna pogodba je vsebovala klavzulo »videno − kupljeno«.

• Katere so prednosti in pomanjkljivosti klavzule »videno − kupljeno«?
• V katerih primerih bi se kot kupec odločili za prodajno pogodbo s tako klavzulo?

7. A je pri podjetju B, d. o. o., naročil 30 kartonskih škatel na podlagi vzorca. Na dan prevzema je A prišel v tovarno podjetja B in jih prevzel. Nekatere škatle so imele drugačen tisk od vzorca, karton je bil na otip drugačen, pojavljali so se tudi mehurji. A je podjetje B o teh napakah obvestil po 10 dneh.

• Za kakšno napako gre?
• Kakšne so obveznosti kupca, ko kupljeno stvar prevzame?
• Ali je A upravičen uveljavljati jamčevalne zahtevke iz naslova stvarnih napak? Odgovor obrazložite!
• Kakšne zahtevke ima kupec, ki je o napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca?

8. A je pri B-ju, enem od pooblaščenih proizvajalcev in serviserjev, kupil nov avtomobil. Po približno devetih mesecih in nekaj več kot 31.000 prevoženih kilometrih je pričel pokati oziroma klikati pedal sklopke. Na A-jevo zahtevo so hibo na servisu zaznali in pedal zamenjali, vendar ni nič zaleglo, klikanje ob pritiskanju na sklopko se je nadaljevalo. Po neuspešnem drugem poizkusu odprave neprijetnosti je A od B-ja zahteval nov brezhiben avtomobil. Ker ga ni dobil, je vložil tožbo, s katero je uveljavljal protivrednost vozila enake znamke in enakega tipa. V postopku je bilo ugotovljeno, da moteči zvok, t. i. klik, ki vsakokrat nastane ob pritisku na sklopko, ne vpliva na tehnično brezhibnost, uporabnost in varnost vozila, saj s tem niso motene vitalne funkcije normalnega delovanja in tudi ne redna uporaba vozila, njegov vpliv na koncentracijo pri vožnji pa je z vidika varnosti zgolj sekundarnega pomena, da je A avtomobil vseskozi normalno uporabljal in da je intenzivnost neprijetnega zvoka mogoče odpraviti z rednim podmazovanjem pedala in stikala sklopke.

Menite, da bo A z zahtevkom uspel? Odgovor utemeljite!

9. Podjetje A, d. d, je družbi B, d. o. o., prodalo usnjen kavč in tri fotelje za 1000,00 EUR. Kupec (B) je po treh mesecih od izročitve ugotovil, da usnje zaradi barvila povzroča alergično reakcijo na koži. A trdi, da za to napako ob sklenitvi pogodbe ni vedel. B je kavč in fotelje takoj odstranil iz sprejemne pisarne in pri družbi C, d. o. o., za ceno 50,00 EUR mesečno najel nove, odstranjene pa shranjuje v najetem skladišču, kjer plačuje 20,00 EUR mesečno.

• Ali gre za stvarno napako?
• Če da, kako mora postopati družba B?
• Kakšne zahtevke lahko uveljavlja družba B zoper podjetje A? Ali lahko A takoj odstopi od prodajne pogodbe?
• Ali bi bila dopustna pogodbena omejitev oziroma izključitev prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake?
• Kakšno pravno varstvo bi imel B, če bi se konkretna napaka pokazala po sedmih mesecih od izročitve blaga?
• Kdaj ugasnejo pravice kupca, ki je pravočasno obvestil prodajalca o napaki?

10. C je v tehnični trgovini kupil pralni stroj. Prodajalec je C-ju izročil garancijski list. C je doma ugotovil, da pralni stroj ne deluje brezhibno. Od prodajalca je na podlagi garancije zahteval zamenjavo stroja.

• Ali bo C s svojim zahtevkom uspel? Odgovor obrazložite!
• Ali lahko C uveljavlja hkrati zahtevke iz naslova garancije in jamčevalne zahtevke?
• Ali bi lahko C zahteval jamstvo iz naslova garancije še zoper koga?
• Kdaj ugasnejo pravice kupca nasproti proizvajalcu iz garancijskega lista? 

11. Prodajalec v določenem roku ni popravil ne zamenjal stvari.

Kaj lahko stori C?

12. Jure je Andreju prodal osebno vozilo. Kasneje je policija Andreju zasegla vozilo, ker je bilo ugotovljeno, da je bilo ukradeno tretjemu.

• Za kakšno vrsto napake gre?
• Kakšne zahtevke lahko zaradi te napake kupec uveljavlja zoper prodajalca?
• Kdaj ugasnejo kupčeve pravice zoper prodajalca iz naslova zadevnih napak?

13. A je svojo nepremičnino prodal B-ju. O nameravani prodaji ni predhodno obvestil brata, C-ja, ki je imel na nepremičnini pogodbeno predkupno pravico.

• Kaj lahko stori C, katerega predkupna pravica je bila kršena?
• C trdi, da je zaradi kršitve predkupne pravice nična prodajna pogodba med A in B.
• Ali ima prav?

14. Prodajalec A se je zavezal, da bo notranje pohištvo za počitniške apartmaje B-ja v Bohinju dobavil do 1. 1. 2016. Kljub B-jevim pozivom je to storil šele 1. 3. 2016. B se ukvarja z dejavnostjo oddajanja počitniških apartmajev. Počitniških apartmajev v Bohinju zaradi odsotnosti notranje opreme v času od 1. 1. 2016 do 2. 3. 2016 ni bilo mogoče oddati.

Kakšno pravno varstvo lahko uveljavlja kupec zoper prodajalca?²³⁴